Все о переуступке жилья в новостройке

В нашем городе есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новом доме. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора цессии.

Юридически переуступка - не купля-продажа квартиры.

Приобретая квартиру в новом доме на условиях ДДУ, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - дольщик. Эта сторона продаёт своё право требования квартиры от девелопера. Продавцом может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления договора девелопер является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые условия (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по переуступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию застройщика. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, следует сначала убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие компании-застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт жильё по переуступке?

Купить жильё в жилом комплексе по уступке прав можно у лиц:

• Инвесторы - ими являются либо физические лица либо организации, а также закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• У подрядной организации - Чаще всего в этой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве дома подрядчик может выполнять разные виды работы: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Собственники, которые покупают жильё для своих целей, но решившие продать собственность в будущем.

Требования к потенциальному покупателю квартиры по переуступке

Купить квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Как правило, основными причинами приобретения квартир по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Будьте внимательны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволит покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Это особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить прибыль на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Пакет документов для переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец жилья в браке, потребуется оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Переуступка квартир в жилых комплексах Санкт-Петербурга